>> 当事者別注意事項  l  契約品物別注意事項  l  契約書作成 1. 登記名義人ではない実際主人と契約する場合 登記簿上の名義人と実際主人が他の場合へ乙と売買契約を締結しようと思う時,契約はできれば名義人になってい る真正な主人と締結するのが望ましい。 しかし養子が不一致する場合に登記簿上の名義だけすぎるほど信頼してその人と取り引きを締結すればややもす ると被害を被ることができる。 現行法は登記の公信力を認めないから取り引きをしてもその登記が該当欄権利関係を表示していなければその 信頼を保障されることができない, したがって真正な主人の登記がなければ買受け人は所有権を取得することがで きなくなる。 すなわち本当に主人乙と売買契約を締結する場合には買受け人が 乙に移転登記をしてくれることを請求すれば 乙は登記簿上の名義人岬に以前登記を受けて買受け人に以前登記をしてくれなければならない。 この時 岬が応じなければ訴訟を通じて解決しなければならないことで買受け人を 乙と契約締結の時まず 岬から 登記以前に関する書類などを確保した方がましだ。 2. 売り渡し人が法人の場合 その法人の法人格有無, 代表者の処分権などは法人の登記簿を閲覧して調査しなければならないし, 法人の種類 にしたがって不動産を処分する時利害関係人の同意や監督者の承諾を得なければならない場合が多いからこれ を確認しなければならない。 例えば私立学校法人の基本財産を処分するにおいては教育省長官の認可が必要で あり, 宗教法人が彼の不動産を処分するにおいては代表者及び責任者の同意を要して, 宗中財産を処分する時に は宗中会議の議決を要するので宗中議事録の有無を調査, 確認しなければならない。 3. 売り渡し人が自然人の場合 自然人の法律行為が有效になろうとすれば行為者に意思能力と行為能力がいなければならない。 意思無能力者の法律行為は無效になって, 行為無能力者の法律行為は取り消すことができる行為になるからだ。 気を付ける点は未成年者と禁治産者は法定代理人の同意を受けて単独で有效に法律行為ができるのでこれらが 法定代理人の同意書と印鑑証明書を提示すればこれらと直接契約を締結しても構わないが,禁治産者の場合には 法定代理人が同意しても財産上の法律行為を単独で行うことができないので禁治産者との契約の時 (または財産上の法律行為)には必ず彼の法廷代理人と契約をしなければならない。 また未成年者が法定代理人の同意を受けなくて単独で法律行為ができる場合には未成年者と直接契約を締結 しても構わないが, この場合にも決まった限界があることを気を付けなければならない。 一方法廷代理人と未成年 者の利益が相反する行為に関しては代理権が制限されて, 親が未成年の者(子)に対して共同で親権を行使する 場合にはいわゆる共同代理になることを気を付けなければならない.そして契約の時には未成年者だった者が 20歳を過ぎて成人になった場合には本人に追認を受けなければならないし, もし追認を受けることができなければ 契約が取り消しされることができる。行為無能力者との契約は上と同じ多くの問題点が発生することができるので 契約を締結するにおいて相手に行為能力があるかどうかを徹底的に調査しなければならない。 すなわち, 売り渡し人が未成年者なら住民登録証や戸籍謄本を通じて, 禁治産者 / 限定治産者の場合には戸籍謄 本や身元証明書を通じて, 行為無能力者の法定代理人(親権者, 後見人)と契約を締結しようとする時の法定代理人 の有無は戸籍謄本を通じて確認することができる。 * 参照事項 1. 未成年者が単独で法律行為ができる場合 1) 単純に権利だけ得るとか義務を兔れる行為 2) 処分が許諾された財産の処分 3) 営業が許諾された未成年者のその営業に関する行為 4) 代理行為 5) 法定代理人の許諾を得て会社の無限責任社員になった未成年者がその社員として行った法律行為 2. 身元証明書の記載事項 1) 禁治産, 限定治産の宣告を受けて取り消しされない事実 2) 破産宣告を受けて復権されない事実 3) 禁錮以上の刑の執行猶予宣告を受けてその猶予期間の中にある事実 4) 禁錮以上の刑の執行猶予宣告を受けてその執行が終わるとか執行を受けないことに確定された後5年が 経過されない事実 5) 法律または判決によって資格止まりまたは資格喪失の中にある事実 4. り渡し人の任意代理人と契約を締結する場合 売り渡し人の代理人には最初から代理人として売買契約の締結及び理解に関する一体の行為を代理する場合 ともう成り立った契約の移行に関して一部を代理する場合がある。この場合印鑑証明が添付されたと言っても 代理権授与事実とその権限の内容などに関していつも本人に直接問い合わせて確認するのが必須だ。 5. 買受け人が法人の場合 買受け人が法人の場合には法人の法人格の有無, 代表者の資格, 理解関係人または監督者の同意, 許可の有無 を調査しなければならないし監督官庁の許可を要する場合には認可の可能性をあらかじめ確認(内認可)しておか なければならない。 6. 登記名義人の親族と契約を締結する場合 親族如何を問わず連れ合いの場合にも財産上の法律行為には当然代理できる場合というのはない。したがって 代理権を授与可否を委任状と印鑑によって確認する必要がある。特に兄弟間には委任状の偽造や印鑑の盗用が 易しく成り立つことができるので本人に直接確認する必要がある。 1. 共同所有の財産 民法上の共同所有の類型には共有、合有、総有の三種類がある。この中共有持分の処分は比較的自由で共有者 は他の共有者の同意なしにその持分を処分することができるので持分の取り引きにおいては特別な制限がないが 共有物の処分のためには共有者皆の 同意が必要なので共有物自らの取り引きの時には共有者全員の同意の 可否を確認しなければならない。合有 の場合には持分や合有物の 処分の時合有者全員の同意がなければな らないので同意可否を確認しなければならないし, 総有においては持分と言うのが存在しなくて総有物の処分には 社員総会の決意がいなければならないのでこれを注意して確認しなければならない。 2. 土地の一部を売買する場合 土地は人為的に区分してそれを単位にして 1匹ごとに地番を付けて登記をする。土地の売買は筆紙単位で成り 立って 1匹の土地一部を買収しようとすれば該当の部分に対する分匹手続きを踏んだ後分匹登記をして移転 登記をする。 3. 他人に賃貸中の土地を売買する場合 現在賃借人が土地を借りて建物を立てる状態でその土地の売買成り立つようになれば先に賃借人が土地賃借権を 登記したとか地上の建物を自分の名義に登記した場合に賃借人は新しい所有自認に賃借権の尊属を対抗すること ができるし, したがって新しい持ち主は賃借人にその土地の引き渡しを請求することができない。しかし賃借人が 登記をしなかった場合には新しい持ち主に自分の賃借権の尊属を対抗することができないので新しい持ち主は 賃借人にその土地の引き渡しを請求することができる。 一方理論的な対抗力有無とは別にして賃借人がいる土地を買収して賃借人の退去を要求することは現実的に 容易い事ではないのでこんな土地を買収する時には該当の当事者 3人間の契約で現在賃借人の退去を明確に するかまたは土地の売買契約とは別に賃借人と賃貸借契約の解約契約を締結するのが望ましい。 4. 償還住宅を売買する場合 償還住宅は買受け人がこれから代金を納めることができないことに備えてその代金を全額完納するまで住宅所有 権を売り渡し人が保有するとか抵当権を設定しておくことが一般的な場合だ。償還住宅を買収する時に気を付ける 点は第一, 現在建物の所有権がだれにあるかを調査する.もし会社側にあったら会社としなければならないし, そうで はなくて現在住人にあったら賦金滞納額がいくらあるかを会社へ行って調べて会社の承諾を得て買収するのが安全だ。 第二, 住宅の月払い契約には償還完了まで権利譲り渡しを禁止している場合があって会社との紛争の生ずる恐れが 多いから契約の内容を充実に検討して見なければならない。第三, 償還残額がこれからいくら残ったのかする点で 滞納賦金がいくらがナムアッヌンがの可否が不動産の価格に影響を及ぼすことができるからだ。 5. 建築中の分譲住宅を買収する場合 分譲住宅はたいてい建物が完工される前に契約するようになって契約方法は契約する時契約金で価格の20%を支 給して中間払い金は価格の 20 ~ 30 %を支給するようになる。この時気を付ける点は第一, 建築会社が確かに建物 を完成させることができる自力があるかどうかを調べるために会社の規模や社会的信任度などを調査して見なけれ ばならないし, 二番目会社の信用度によって等級を決めているので建設交通省担当部署や視聴あるいは建設業協 会に問い合わせて見る。第三, その会社が以前に建築した住宅に尋ねて居住する人々に見知ることも良い方法の 一つだ。 6. 仮処分または仮押留された不動産を買収する場合 ある不動産が処分禁止仮処分やまたは仮押留の対象になったとしてもその不動産を処分することもできて移転 登記をすることもできる。ただ仮処分のよって正式訴訟を申し立てた原稿が勝訴する場合や仮押留後に彼を 買収した寝る保護を受けることができなくなる。したがって仮処分や仮押留の付いた不動産は買受の時 留意しなければならないしできれば仮処分または仮押留を抹消した後買い入れた方が良い。 1. 法律で定めた契約書様式はないが特別な事項は特約事項に明文化させる。 2. 契約代金支給 ・ 中間払い金や残金支払い直前には登記簿謄本を確認しなければならない。 ・ 領収証を取り交わすことも明確にしなければならない。 3. 解約及び解約金 ・ 契約を締結した後 24時間内に解除する場合にも契約金をあきらめなければならない。 ・上の例外の場合 1) これこれな場合には契約を解除することができると当事者間の解除条件がある場合。 2) 中間払い金を支給する前までは買受け人は契約金をあきらめて, 売り渡し人はその倍額を返済することで 解除することができる。 3) 法廷解除の場合 : 相手の債務不履行(移行遅滞, 移行不能, 不完全移行)による解除だ。 ・ 中間払い金が支払いされた後には一方による解約が不可能だ。 4. 契約条項検討後特約事項欄に明示する事項 1) 残金支払いと同時に登記移転に係わる一体の書類を交付するという内容 2) 契約当時の登記負傷権利関係状態を残金支払い時まで維持して譲渡するという内容 3) 残金日を基準で公課金と税金を精算するという内容 4) 各種権利制限などに対する抹消または引受に対する内容 5) 契約不履行の時損害賠償をするという内容 5. 不動産仲介事故 実際仲介事故を事例別で分けて見れば, 登記簿謄本と各種権利関係を確認しなくても各種制限品物を設定する とか, または品物に対する欠点を契約の後に見つけて契約金をあきらめるとか, 賃借保証金をまともに保護受ける ことができない場合等が一番多い。したがって本人が直接登記簿謄本を閲覧して確認するのだ。仲介士考試 消費者が現実的に受け出すことができる最大金額は法人である仲介業者の場合1億ウォン, 個人仲介業者の 場合5,000万ウォンだ。しかし仲介業者が無許可業者とか保証保険や共済組合に加入していなければこんな 手続きも何らの所用が消える。したがって消費者は取り引きをする前に仲介業者で備えている業務保証で (保証保険に加入しているという証書)とライセンス(登録証)を必ず確認しなければならない。 6. その他注意事項 1) 契約書の作成付随契約では同じ内容の物を少なくとも3通以上作成して1通は売り渡し人が1通は買受け人が 残り1通は公人仲介士が保管しなければならない。 2) 不動産契約では画一的な契約書では不十分な場合があるから取り引きの時ごとに実情に相応しい契約書を 作成して刷り物を使う時には取り引き実情によって適切に補正した方が良い。現行法には契約書に関して 不動産仲介業協会が標準書式を決めて彼の使用を会員に勧奨することができるようにした。 3) 契約書にはなるべく法律用語と表現上明瞭な用語を使って文具の解釈を取り囲んだ争いの所持を無くさなけ ればならない。 4) どんな文字を使うはずなのかは原則的に自由だが誰も易しく見知ることができるハングルが望ましい。 ただ売買代金などに使う数字は変造を防止するために漢字やハングルで表記した方が良くてカッコを置いてその 中にアラビア数字を併記した方が良い。